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    舊樓加裝電梯租賃(及融資租賃)模式

    以1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標志,城鎮住房商品化已經滿20年,受不同時期社會經濟發展水平限制,目前存在大量中底層住宅,沒有電梯,居民出入不便;隨著人口結構老齡化,存量住宅加裝電梯這一需求日趨強烈;由于電梯加裝成本較大,已經開始出現存量住宅加裝電梯的租賃商業模式。筆者認為很有必要分析其中的核心法律問題,以及由此帶來的商業上的考慮和交易上的法律安排。


    本文之所以按照先租賃后融資租賃的順序論述,是因為融資租賃模式存在較高的市場準入門檻。根據依然有效的商務部、國家稅務總局《關于從事融資租賃業務有關問題的通知》(發文日期:2004年10月22日),融資租賃屬于準金融業務,其投資門檻為17000萬元,由省級商務主管部門推薦試點;2013年09月18日,商務部發布關于印發《融資租賃企業監督管理辦法》的通知,制定了比較詳細的監管制度。2018年05月08日,商務部辦公廳《關于融資租賃公司、商業保理公司和典當行管理職責調整有關事宜的通知》規定,自4月20日起,融資租賃公司經營和監管規則職責劃給中國銀行保險監督管理委員會。


    基于這一原因,筆者認為結合可提供的有效供給,有必要先探討租賃模式的核心法律問題,然后再考慮引入融資租賃的優勢。


    一、租賃模式下租賃期限的設定。


    (一)租賃期限需要考慮的法律問題。


    1.法律規定最長20年的限制。根據《合同法》第二百一十四條的規定,租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。


    2.電梯設備的使用壽命對租賃合同期限的限制。


    根據《特種設備安全法》第48條中規定“特種設備存在嚴重事故隱患,無改造、修理價值,或者達到安全技術規范規定的其他報廢條件的,特種設備使用單位應當依法履行報廢義務!比绻娞菀呀浻捎谑褂脡勖膶脻M而達到報廢條件,則必須進行報廢,不能繼續使用。


    3.電梯的法定使用壽命與物理使用壽命。


    目前,并沒有電梯使用壽命年限量化的法律、行政法規。


    (1)根據出廠說明書來確定使用壽命。


    根據《產品質量法》第二十七條的規定,“限期使用的產品,應當在顯著位置清晰地標明生產日期和安全使用期或者失效日期!彪娞葑鳛樘胤N設備,在出廠時一般會明確電梯重要部件的正常使用年限,比如《杭州市人民政府辦公廳關于加強電梯安全工作的實施意見》就規定“產品出廠說明書中應明確電梯或重要部件的正常使用年限,當電梯運行接近正常使用年限時,電梯使用管理者有權向原電梯制造企業咨詢,電梯制造企業應當就電梯更新、改造、報廢提出建議!


    因此,在無相關規定可明晰電梯的使用年限的背景下,實務中可嘗試從電梯出廠說明書來確定電梯的正常使用年限。


    (2)有關電梯強制報廢的地方性法規、地方政府規章與其他地方規范性文件(以下統稱為地方性規定)。


    2001年北京市國土資源和房屋管理局、北京市質量技術監督局聯合出臺的《關于加強北京市住宅電梯報廢管理有關問題的通知》(京國土房管房字[2001]617號)中規定了電梯報廢的比較詳細的3種情形:(1)建筑物僅設計一部電梯(無備用梯)的,使用時間達到15年,有備用電梯達到18年;(2)屬于國家行業主管部門已明令停止生產,而運行時間已超過15年;(3)主機和其他主要配套件磨損嚴重,設備已經過3次以上大修,再次維修工程的投資費用超過設備折舊殘值。但該規定已經為北京市人民政府辦公廳《關于開展行政規范性文件清理工作的通知》(京政辦函〔2008〕47號)廢止。


    其他部分城市也出臺了相關的規定以確定電梯的報廢條件,比如2018年1月1日生效的《青島市電梯安全監督管理辦法》就規定“符合下列情形之一的電梯,應當報廢:(一)住宅電梯使用年限超過15年,經安全技術評估確認已無法保證安全且無改造、修理價值的!


    可見,從各地方性法規與規章來看,年限不是一個量化的技術標準,但是,15年比較接近電梯的物理使用壽命。


    (3)電梯的物理使用壽命。


    電梯物理使用為15年,這是目前社會人士比較認可的一種說法,實際使用壽命還跟現場使用環境和工況有關。


     綜上分析,15年比較貼近電梯的使用年限;以下論述將15年作為假定的電梯使用壽命年限。


    (二)租賃期限對商業目的的影響。


    1.修繕成本的承擔。


    租賃期限過長,可能在租賃期限內需要更換核心部件,需要考慮此部分的成本承擔問題。


    2.租賃期限接近15年產生的商業影響。


    根據《合同法》第二百二十一條的規定,租賃物的維修義務屬于出租人,如果租賃期限內電梯已經接近使用年限,則維修、更換核心部件的成本應當由出租人承擔,增加出租人成本。


    3.租賃期限為15-20年產生的商業影響。


    如果租賃期限跨過15年,則電梯的核心部件可能均需要更換;而租賃期限屆滿后,如果承租人不續約,則出租人會非常被動:電梯作為特種設備,其建設投資屬于對作為住宅的不動產的添附,已經依附固化在不動產之上,拆除會明顯造成經濟價值貶損。如此,就續約的協商談判,則明顯對出租人不利。


    (三)租賃雙方對租賃期限的博弈。


    基于上述分析,則出租人對租賃期限確定的最佳方案為確保不超過核心部件的使用壽命,承租人對租賃期限確定的最佳方案為跨過核心部件的使用壽命;15年可能會成為一個時間節點。


    二、租賃模式存在的沖突與解決。


    (一)出租方應當對租賃標的物享有所有權與添附設備所有權歸屬業主的沖突。


    1.根據《物權法》第七十三條的規定,公用設施,屬于業主共有。電梯建設涉及基底土地的建設用地使用權、電梯井、電梯設備(含電氣線路);一旦電梯的加裝完成,電梯就是住宅的附屬設施,屬于對住宅的添附,其所有權的歸屬應當與住宅一致;而不能與住宅所有權分離。


    2.地方性規定的不同情形與表述。


    (1)明確產權歸屬業主,并可確權登記。


    如上海市住房保障和房屋管理局、市規劃和國土資源管理局、市城鄉建設和交通委員會等《關于印發本市既有多層住宅增設電梯的指導意見的通知》(發文日期:2011年05月31日)規定,增設的電梯及井道等建筑物或者構筑物,其產權屬于該幢房屋全體業主共同所有;增設電梯后,申請人應當按照《上海市房地產登記條例》等有關規定向區(縣)房地產登記機構申請在相關權利人的房地產權證上予以注記。


    (2)明確產權歸屬業主,但不做確權登記。


    如福州市人民政府辦公廳《轉發市城鄉規劃局關于福州市既有住宅增設電梯的若干意見(暫行)的通知》(發文日期:2013年07月15日)規定,既有住宅增設電梯僅作為原住宅建筑垂直交通系統的補充,由此增加的建筑面積不進行產權登記。相關房屋所有權發生轉移時,受讓人自該房屋轉移登記之日起,享有和履行原改造協議約定的權利和義務。


    武漢市人民政府辦公廳《關于全市既有住宅增設電梯的意見》(發文日期:2013年11月07日)也做了同樣的規定。


    (3)明確不進行確認登記,也未明確產權歸屬。                                         


    如《濟南市既有住宅增設電梯辦法(試行)》(發文日期:2017年6月20日)規定,既有住宅增設的電梯不辦理不動產登記手續,也不在不動產權證書或不動產登記簿上注記。相關房屋所有權或使用權發生變化的,出讓人應告知受讓人增設電梯的事實并移交有關資料。


    綜上,很明顯,在電梯加建完成之后,雖然存在不同的地方性規定,但是其所有權應當歸屬住宅業主;如此,則存在出租人應當對租賃標的物享有所有權與事實上不享有所有權的沖突。


    3.沖突解決建議。


    根據《合同法》第一百三十三條的規定,當事人可以自行約定買賣合同標的物的所有權轉移的時間。這給我們以啟發,可以做保留所有權的交易安排,但是法律規定的有名合同僅限于買賣合同。


    很顯然,加建電梯屬于承攬合同,根據《合同法》第二百六十四條的規定,承攬人對完成的工作成果享有留置權,但留置權限于交付之前,交付使用后沒有留置權。


    如此,解決沖突只能另外引入交易主體,可以在業主與電梯銷售建設方之外引入第三方;該第三方與電梯銷售建設方之間形成承攬合同關系;該第三方與業主之前形成類似買賣合同的合作合同關系(無名合同)與租賃合同關系;合作合同關系中,應當約定第三方投資加建電梯,并延后電梯的所有權轉移給業主的時間;合作合同的第三方回報為租賃合同收取業主租金。


    (二)出租人行使合同解除權可能于出租人不利的沖突。


    1.合同解除不符合出租人的商業目的。


    根據《合同法》第九十三條、第九十四條的規定,當出現法定或者約定的合同解除的條件時,另外一方可以單方解除合同;該規定是對守約方的保護。而根據《合同法》第九十七條的規定,合同解除后,已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失。


    但是,如上文所述,加建的電梯井、電梯設備屬于不動產,合同解除后,如果需要返還財產(恢復原狀),明顯對出租人不利;同時,出租人的商業目的是獲取租金回報,解除合同不符合其商業目的。


    2.根據合同相對性,不能確保合作合同、租賃合同對新業主具有約束力。


    考慮到電梯屬于公共設施,屬于全體(棟樓)業主共有,而建筑物區分所有權在租賃期限內可能發生轉移,合作合同與租賃合同均具有相對性,不能確保對新業主具有約束力。


    3.沖突解決建議。


    (1)可以在租賃合同中約定解除合同時,不拆除電梯,而直接由承租人按照電梯解除時的價值予以補償,最好是約定不同年限的補償折算,避免價值爭議解決(鑒定)的成本。


    (2)或者約定合同解除時,可以要求一次性收取余下租賃期限全部租金。


    (3)考慮到電梯屬于公共設施,屬于全體(棟樓)業主共有;在合作合同與租賃合同中均應當約定業主就合同義務承擔連帶責任。


    (三)電梯維修、保養業績沖動與侵權責任風險加大的沖突。


    1.根據《侵權責任法》第八十五條的規定,建筑物、構筑物或者其他設施發生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后,有其他責任人的,有權向其他責任人追償。


    租賃模式下,出租人是所有人,以過錯推定原則確定侵權責任;作為管理人(物業服務企業)、使用人(業主)均存在此風險,并且三方對風險存在博弈關系。


    2.根據《物業管理條例》第三十五條的規定,物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。


    所以,物業服務企業是否承擔電梯維修、保養義務并承擔侵權責任,需要根據物業管理服務合同與過錯責任確定。


    3.出租人由于與電梯生產、維護、保養企業的天然業務關系,存在承攬維護、保養業務的沖動;如此,則會與出租人的風險控制產生沖突。


    4.沖突解決建議。


    (1)考慮到很多既有舊住宅的物業管理服務不發達,而且根據《物業管理條例》第三十九條的規定,物業服務企業本身也可以將專項服務委托給專業性的服務企業(電梯維保服務企業),從成本控制和風險轉移的角度考慮,承租人(業主)應當做將維修、保養義務賦予出租人的合同安排。


    (2)如果從出租人的角度考慮,其具有承攬電梯維修、保養的業績沖動,希望在租賃合同中捆綁維修、保養業務;但是,從風險控制的角度考慮,應當從物業服務企業承接維修、保養業務,而不是從承租人(業主)處直接承接;即此業務盡量不出現在與業主的合作合同、租賃合同中。


    (3)根據《特種設備安全法》第二十九條的規定,特種設備在出租期間的使用管理和維護保養義務由特種設備出租單位承擔,法律另有規定或者當事人另有約定的除外。如此,則此解決方案具有法律上的可行性。


    (4)保險的引入。


    根據《國務院辦公廳關于加強電梯質量安全工作的意見》(2018年2月1日生效)第12條“推動發展電梯責任保險,探索有效保障模式,及時做好理賠服務,化解矛盾糾紛!奔丛趪覍用,也是鼓勵為電梯購買安全責任保險的;具體到地方,比如《青島市電梯安全監督管理辦法》也規定“鼓勵電梯生產、銷售、使用管理、維護保養、檢驗、檢測等單位投保電梯安全責任保險!


    三、融資租賃的引入對上述沖突化解的幫助。


    (一)交易主體與所有權沖突的問題。


    根據《合同法》第二百三十九條的規定,出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同,出賣人應當按照約定向承租人交付標的物,承租人享有與受領標的物有關的買受人的權利。按照這一規定,直接解決了第三方引入的問題,出租人直接成為上述的第三方。同時,直接將電梯加建的承攬合同轉化為包含買賣交易的融資租賃交易,解決了加建電梯后物權歸承租人(業主)而出租人對租賃標的物沒有所有權的沖突。此外,根據《合同法》第二百五十條的規定,出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。


    (二)合同解除權行使對出租人不利的沖突。


    根據《合同法》第二百四十八條的規定,承租人不支付租金的,出租人在催告之后,可以要求支付全部租金。以及最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》([2014]3號)第二十二條的規定,出租人可以請求解除融資租賃合同,同時請求收回租賃物并賠償損失的;損失賠償范圍為承租人全部未付租金及其他費用與收回租賃物價值的差額。合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的,損失賠償范圍還應包括融資租賃合同到期后租賃物的殘值。根據此規定,在承租人拖欠租金等違約情形下,已經對出租人實現了比較完善的保護。


    (三)出租人風險加重的問題。


    根據《合同法》第二百四十六條的規定,承租人占有租賃物期間,租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的,出租人不承擔責任。如此,則出租人免除了電梯可能造成的侵權責任。


    四、與物業服務企業、供電部門的合作問題。


    (一)租賃這一經營活動需要物業服務企業的同意。


    租賃或者融資租賃的出租人,無論是簽訂租賃合同、融資租賃合同,還是合作合同,其活動均屬于經營活動。這一經營活動利用了業主共有的建設用地、供電電設施等物業共用部分。根據《物業管理條例》第五十四條的規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。就加裝電梯這一事項,本身即需要相關業主的同意,但仍然需要業主大會、物業服務企業的同意。


    (二)電力成本問題。


    從分類銷售電價看,商業電價最高,其次為非工業、普通工業用電、非居民照明用電、大工業用電、居民生活用電。電梯的用電如果由業主承擔,屬于居民生活用電;如果由出租人承擔,則屬于商業用電。


    所以,電梯供電由業主承擔,屬于成本最小化安排;此問題之所以需要考慮,是因為租賃模式下,租賃雙方均傾向于固定租金包干的模式。


    五、租賃(及融資租賃)模式的市場切入地域選擇與交易設計需要考慮的地方政策差異。


    目前,全國已經有45個省、市(阿爾法系統檢索結果)就存量住宅加裝電梯出臺了地方性規定。但各地方性規定細致程度完全不同,必然對市場切入選擇乃至交易的設計細節會造成一些影響。


    以資金來源為例,根據《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。該法條并未規定可用于新建設施;各地的地方性規定均規定可以提取專項維修基金,實際擴大了《物權法》第七十九條規定的維修基金的使用范圍;而廣東省建設廳關于印發《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》的通知(發文日期:2008年12月19日)、佛山市人民政府辦公室《關于印發佛山市既有住宅加裝電梯管理暫行辦法的通知》(發文日期:2015年01月27日)、常州市人民政府關于印發《常州市既有住宅加裝電梯實施辦法(試行)》的通知(發文日期:2018年11月27日)規定社會投資可作為資金來源,實際為上文的租賃交易結構中的合作合同提供了政策支持;浙江。ㄒ韵碌胤叫砸幎ㄎ募䦶穆裕┑榷嗟鼐幎ǹ梢允褂米》抗e金;九江市規定允許提取直系親屬的住房公積金用于支付分攤費用,提取住宅專項維修資金,受益業主可申請提取其住宅專項維修資金用于支付分攤費用,提取金額不得超過其扣除首期交存額30%后的賬戶余額的20%;四川省規定了維修資金使用第三方審價工作制度;就業主的資金分攤問題,上海市南潯區制定了《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業主出資測算方案(參考)》。


    以財政補貼為例,北京市海淀區規定增設(適老化)電梯時,由市、區財政按照加裝電梯購置及安裝所實際發生費用的50%給予補貼,最高不超過30萬元/臺;寶雞市規定政府補貼標準為:?7個樓層政府補貼15萬元/單元,每增減一個?繕菍酉鄳鰷p補貼3000元/單元;福建省規定省直單位已售公房加裝電梯資金補助最高標準為該梯號內住戶每戶5000元;青島市規定財政補助資金部分,由相關區(市)政府落實,實施財政補助的期限為2016年至2020年。


    以審批機制與實施流程為例,淄博市規定了比較簡易的加裝程序;清遠市制定了《清遠市既有住宅增設電梯技術規程》;黃石市人規定了房屋結構安全鑒定的必經程序;洛陽市規定增設電梯總投資額超過30萬元以上的,業主應向住建部門申請辦理建筑工程施工許可證;福州市規定了包括電梯井尺寸的審查規則;龍泉市規定了各部門現場勘察的審批流程。


    六、結語。


    住宅加裝電梯本身涉及諸多民事法律,也涉及國土、規劃、住建、消防、市場監管等多部門的行政審批與檢驗;對于具體落地,各地也處于不斷探索階段,已有地方立法也并未形成詳細的工作指引;對于大量存量住宅沒有電梯,迫切需要引入社會資本投資建設的前提下,很有必要進行交易模式的分析與探討;由于筆者水平所限,本文難免掛一漏萬,權當拋磚引玉;不當之處,還請多批評指正。

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